Постройка торгового пассажа комфорт класса на частном участке земли для сдачи в аренду торговых площадей в центре очень оживленного жилого квартала
Текущее состояние
Разработан план пассажа, есть потенциальные арендаторы, которые готовы заехать сразу после старта проекта, оговорены условия аренды земельного учатска, проведены все рассчёты
Рынок
Наши клиенты это жители близлежащих ЖК (около 50 многоэтажек)
Так же работники близлежащих организаций и гости
Рынок коммерции стремительно растет с каждым годом
Проблема или Возможность
Целевой клиент и рыночная потребность
1. Текущая ситуация на рынке
На локации, где расположен будущий Софиевский Пассаж, ранее функционировало большое количество нелегальных МАФов (временных сооружений), которые создавали стихийный рынок без условий для посетителей.
После демонтажа этих объектов коммунальным предприятием «Благоустройство» возник дефицит качественных торговых площадей.
2. Проблема клиента
Местные предприниматели и арендаторы столкнулись с ситуацией, когда: имеющиеся коммерческие помещения сдаются через несколько недель после появления в аренде, условия аренды часто не отвечают современным стандартам комфорта, безопасности и эстетики, покупатели не имеют удобного, чистого, привлекательного места для ежедневных покупок и отдыха.
легальные торговые площади в современном архитектурном формате;
удобное расположение для обитателей большого жилого массива;
условия комфорт-класса – фудкорт, дневное освещение, охрана, Wi-Fi, чистота.
Почему клиент готов платить:
Спрос уже подтвержден рынком — даже некачественные объекты раньше казались "на расхват". Арендаторы ищут стабильность и законность, чтобы не зависеть от демонтажей и рейдов. Посетители готовы отдавать предпочтение комфортной среде, даже по чуть более высокой цене.
Таким образом, «Софиевский Пассаж» решает реальную существующую проблему – дефицит цивилизованных торговых площадей – и формирует новый стандарт качества локальной коммерции.
Конкуренты
Ближайшие конкуренты Sofia Mall или Европарк
Преимущества или дифференциаторы
1. Неоспоримые преимущества
Локация с высоким ежедневным трафиком.
Софиевская Борщаговка – один из самых густонаселенных жилых массивов Киева с дефицитом современных торговых площадей.
Этот фактор невозможно воспроизвести без доступа к земельному участку в самом центре массива.
Готовая земельная база и разрешительная структура.
Участок уже в долгосрочной аренде (8 лет + опция продления), что снижает административные барьеры входа.
Краткий цикл реализации.
Полный цикл "от инвестиции до прибыли" - около 6 месяцев, что в 2-3 раза быстрее, чем классические ТРЦ-форматы.
Этот параметр почти невозможно скопировать для крупных игроков с громоздкой структурой.
2. Ключевые дифференциаторы (то, на что делается упор)
Дифференциатор Объяснение Ценность для клиента/арендатора
Формат комфорт-класса Современная архитектура, дневное освещение, чистота, порядок Посетители воспринимают как место для прогулок, а не базар
Небольшой фудкорт 2-3 гастро-локации создают "жизнь" в пассаже Увеличивает время пребывания и трафик
Фокус на сервис Бесплатный Wi-Fi, лавочки, зарядки, охрана 24/7 Комфорт и безопасность → долгосрочная лояльность
Оптимальный размер проекта 650 м² – быстрое строительство, низкая себестоимость, легкая управляемость Гибкость и низкий порог входа для арендаторов
Местный бренд-идентификатор "Софиевский Пассаж" станет узнаваемой точкой в микрорайоне Повышает заполняемость и арендные ставки
Партнерская модель (85/15) Прозрачная система распределения прибыли Доверие инвесторов, быстрое масштабирование
3. Стратегическое преимущество
Софиевский Пассаж сочетает доступность локального формата с эстетикой и сервисом комфорт-класса.
Это создает эмоциональный и визуальный отрыв от конкурентов – люди приходят сюда не только покупать, но и проводить время.
Финансы
Прямой основной доход - аренда торговых площадей (650м), по 35$ за метр, а так же дополнительный доход от сдачи рекламных мест и кофейни. C учётом недозагрузки в среднем до 20% мы можем получать ежемесячный доход в размере 18500 и дополнительный доход примерно 1300.
Расходы это аренда земли - 5000$, Операционные расходы около 1500 в месяц.
Недозагрузку в среднем ожидаем примерно в 12-15%, что повышает доходность и минимизирует потери.
Бизнес-модель
Тип об’єкта: торговий пасаж комфорт-класу
Призначення: оренда малих комерційних площ у форматі галереї (20–50 м²)
Джерело доходу: стабільна орендна плата від рітейлу, послуг і фудкорту
Модель = Девелопмент + Управління орендою + Капіталізація активу
Целевое назначение инвестиций
Цели инвестирования
Создание объекта недвижимости с нуля (строительство торгового пассажа).
Подготовка к эксплуатации: подвод коммуникаций, зонирование, благоустройство.
Формирование устойчивого денежного потока для инвестора.
4. Ожидаемый результат
Полная готовность объекта – через 5 месяцев после старта финансирования.
Начало арендных поступлений – с 6-го месяца.
Окупаемость инвестиций: ориентировочно 3 года.
ROI (8 лет): ×3.1–×3.7
Суть: инвестиции устремляются не на поиск идеи, а на реализацию готового, экономически обоснованного проекта с прогнозируемой прибылью и четкой структурой управления.
Описание: возможное снижение платежеспособности арендаторов или временное сокращение спроса на торговые площади.
Причины:
Экономические спады, инфляция, рост себестоимости продуктов;
Уменьшение покупательной активности населения.
Воздействие: замедление заполнения площадей или просмотр арендных ставок.
Минимизация:
Гибкая политика аренды (скидки/поэтапное повышение),
Распределение арендаторов по типу деятельности (фуд, услуги, товары ежедневного спроса).
2. Конкурентные риски
Описание: появление похожих торговых проектов поблизости.
Причины: рост интереса к локации Софиевской Борщаговки.
Воздействие: может временно снизить арендную ставку или трафик.
Минимизация:
Позиционирование «комфорт-класс» – не просто рынок, а современное пространство;
Высокое качество обслуживания, Wi-Fi, фудкорт, чистота, архитектура;
Длительные договоры аренды с основными арендаторами.
3. Строительно-девелоперские риски
Описание: возможны задержки строительства или рост стоимости материалов.
Причины: колебания курса валют, изменения в поставках.
Воздействие: увеличение срока запуска или потребность в дополнительных средствах.
Минимизация:
Фиксация смет и подрядчиков на этапе старта;
Разделение работ на короткие контрольные этапы (2-3 недели);
Резерв 5-7% от бюджета как буфер.
4. Технологические риски
Описание: переход части розничной торговли онлайн (e-commerce).
Воздействие: снижение спроса на отдельные сегменты офлайн-ритейла.
Минимизация:
Ориентация на форматы, которые не могут быть заменены онлайн: фуд, кофейни, услуги, товары быстрого потребления;
Использование площадей под пункты выдачи интернет-заказов (гибкость функций).
5. Макроэкономические и форс-мажорные риски
политическая или экономическая нестабильность, изменения в законодательстве, военные риски, кризисы.
Воздействие: временные трудности с арендаторами или снижение спроса.
Минимизация:
Создание резервного фонда (3-6 месяцев операционных расходов);
наличие альтернативных сценариев использования площадей (офисы, шоурумы, сервисные центры);
Гибкая структура договоров аренды.
6. Управленческие риски
Описание: неэффективное управление, слабая коммуникация с арендаторами.
Минимизация:
Привлечение профессиональной управляющей компании с опытом в коммерческой недвижимости;
Четкая система отчетности и контроля;
KPI для команды менеджмента, связанные с заполненностью и прибыльностью.
7. Репутационные риски
Описание: недовольство арендаторов или жильцов из-за организационных моментов.
Минимизация:
Соблюдение стандартов чистоты, комфорта, эстетики;
Налажена коммуникация с арендаторами и клиентами;
Система оперативного реагирования на запросы.
8. Итоги
Уровень риска: средний, контролируемый.
Вероятность неуспеха: низкая при профессиональном управлении и правильном позиционировании.
Ключ к стабильности: краткий цикл запуска, диверсификация арендаторов и качественный менеджмент.
