Строительство ЖК

Краткое описание проекта:
• Цель проекта – строительство жилого элитного клубного комплекса за счет инвестирования средств участников долевого строительства .

Разработан Бизнес-План

ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
Стоимость метра квартиры колеблется в пределах $ 600 – $950. Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не от объективных, а субъективных факторов.
Средняя стоимость по районам (из учета цены 1 кв.м. проданных квартир)соц. жилья:
• • Центр г. Ирпень $ 1200
• • Буча $ 1100
• • Киев (окраина) $ 1800
• • Ирпень $ 1100
СПРОС НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ
На протяжении последних лет на рынке элитной жилой недвижимости наблюдается стабильный рост спроса, несмотря на первую волну кризиса, которая приостановила этот рост, ноне остановила его. Сегодня рост возрос в разы – после кризисный бум.
Основными причинами небывалого интереса к престижному жилью со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения, постоянное увеличение населения Столицы, активное развитие бизнеса. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных покупателей к жилью постоянно меняются, а застройщики пока, что не успевают строить жилье соответствующее новым требованиям покупателей.
Преимущественно спрос на элитную жилую недвижимость диктуют политическая, творческая и бизнес-элита. Примечательно, что довольно часто, эти категории населения, по большей части живущие за чертой города, приобретают недвижимость класса «де-люкс» и «премиум» в качестве «второго жилья».
Фактически элитное жилье в данном случае рассматривается, как капиталовложение с возможностью последующей сдачи в аренду. Минимальная арендная ставка на квартиру высшей категории составляет $450–500в месяц. В то же время в Ирпене, практически не представлено жилье, сдаваемое в долгосрочную аренду. Потребителями в этом сегменте выступают, как правило, представители иностранных посольств, топ-менеджеры международных компаний, приезжающие в страну на полтора–два года. Очень модным направлением в этом бизнесе, стала аренда элитного жилья для проведения корпоративных мероприятий или совместного отдыха несколькими семьями.

ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ
Инвестирование в строительство элитного жилья на территории Киевской области, является довольно
перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в строительство дорогого жилья
заинтересованы многие инвесторы, как из Восточной и Западной Европы, США, так и Украины. На
сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 57–62%, что значительно
превышает западные показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей
проекта и составляет в среднем 1- 1,5 года.
По мнению специалистов, объемы строительства жилья повышенной комфортности за три года могут
возрасти на 12% — свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб спрос на элитное жилье стал более
«целенаправленным», инвесторам и застройщикам необходимо углубляться в исследование
потребительских предпочтений, для того чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям
потенциальных клиентов.
Естественно, Украинский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми проектами элитных
микрорайонов, но этот сегмент будет иметь ограниченное предложение, поскольку для создания такого
района необходимо несколько условий:
1. Для таких объектов подходят только города близ лежащие к Киеву.
2. Необходимым условием является большой размер участка (не менее 10соток), на котором будет
осуществлен проект.
3. Должна соблюдаться эксклюзивность месторасположения этого участка.
Если проанализировать ситуацию с земельными участками, к примеру, в Киеве, то потенциально
этот рынок полностью заполнен. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более года, что позволяет говорить о физической ограниченности развития рынка элитных микрорайонов.

Рекламная кампания будет проводиться с момента организации проекта строительства и вывода площадей на рынок до полной их реализации. Ориентировочно – в период со _-го квартала 201__ года до конца продаж.
Средства продвижения
Опираясь на опыт и практику реализации других проектов г.Киева и Киевской области, можно выделить основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание:
Печатная реклама
При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория, рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.
В печатных изданиях по мере целесообразности планируется размещать пиар-статьи.
Содержание рекламных блоков будет варьироваться от информации об объекте в целом до информации о конкретно продаваемом помещении.
Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта.
Содержание рекламных блоков в большинстве случаев: компьютерная версия проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация продавца.
Презентационные материалы и прямой маркетинг
При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено заказу печати качественных презентационных материалов – буклетов и проспектов, которые используются для информирования брокеров и потенциальных покупателей.
Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты,(напечатанные небольшим тиражом), которые доставляются VIP-лицам в частном порядке курьером или при личных встречах.
Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей темой, с
использованием единого логотипа.
Интернет
Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомится с планировкой домов, уточнить место размещения на плане участка, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику и т.д., а так же целевая рассылка.
Брокерские компании
В качестве дополнительного «рекламного носителя» необходимо привлечь крупнейшие в Киеве брокерские агентства. С этой целью им нужно предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.
Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме: агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут нести непосредственно покупатели.
Ценообразование и план продаж
Согласно прогнозам специалистов, в течение 2014-2015 гг. ожидается стабильный рост цен на элитную жилую недвижимость, более активными темпами, чем в прошлом, кризисном периоде. В 2015 г., ожидается прирост в размере около 10%.
Ориентируясь на прогноз роста цен устанавливаются следующие базовые цены на площади жилого комплекса и машиноместа в подземном паркинге:
Квартиры типа А $900/кв.м
Квартиры типа В $850/кв.м
Квартиры типа С $800/кв.м
Сервисные площади $700/кв.м
Машиноместа $4000/ машиноместо.
Предполагается рост цен на квартиры в целом на 7-10% в течение всего периода продаж.
График продаж площадей комплекса
Планируется начать продажи во квартале 201_г., по демпинговым (инвестиционным) ценам.
Продолжительность продаж составит 10 месяцев.

SWOT-анализ проекта
Сильные стороны проекта Слабые стороны проекта
С точки зрения рыночной конъюнктуры:
1. Избыточный спрос на жилье. Высокие
рыночные цены на элитное жилье в Ирпене, востребованность площадей элитного жилья рынком.
С точки зрения месторасположения:
Микрорайон отдален от мощных транспортных магистралей и производственных объектов –
своеобразная камерность обстановки;
Высокий уровень цен на жилье в локальном
районе;
Отсутствие загазованности, экологическая и
эстетическая привлекательность окружения,
природный колорит;
Ландшафт участка (Вековые ели) делает комплекс обособленным от менее благоустроенных районов;
Развитая инфраструктура в локальном районе;
С точки зрения концепции комплекса:
«Королевские Ели» позиционируется, как жилой комплекс класса де-люкс, что позволит получить высокую прибыль;
Оригинальное архитектурное решение –
в стиле Конструктивизма.;
Застройка оптимально учитывает ландшафт.
Клубный стиль нового поколения, не имеющий аналогов. Возможные затруднения с согласованием
разрешительной документации по объекту в
государственных органах.
Высокий уровень цен не позволит быстро
продать объект.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
Инвестиционный план проекта
График развития проекта
Планируется, что срок реализации проекта составит 12 месяцев, инвестиционной фазы – 4 месяца, в
том числе, строительно-монтажные работы – 3 месяца.
Инвестиционный бюджет проекта
При реализации проекта планируются следующие виды работ:
• • общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы),
• • строительно-монтажные работы (строительство зданий и паркинга),
• • прочие работы (благоустройство территории, строительство наземного и подземного паркинга).
Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит $ 1 млн. или $ 800 на 1 кв.м. общей площади комплекса (3000 кв.м.). При этом наша компания планирует снизить расходы, за счет дополнительного маркетинга на 20-30%.
Бюджет инвестиционных расходов проекта
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
Источники и стоимость финансирования проекта
Финансирование проекта
Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств, кредитов коммерческих банков и средств дольщиков.
Собственное финансирование
Потребность проекта в собственном финансировании составит $ 150000.
Погашение внесенных средств начинается во -м квартале 201_ года а погашается в полном объеме за счет поступлений от реализации площадей жилого комплекса.
ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
Основные финансовые допущения
При планировании денежных потоков по проекту предполагалось, что поступления от продажи будут соответствовать доходам.
• • Операционные расходы комплекса включают в себя:
• • расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест в жилом комплексе –
3% от суммы поступлений от реализации.
• • Налог на прибыль – 25%.
• • Налог на добавленную стоимость – 20%.
• • Ставка дисконтирования – 14%.
Финансовая отчетность
Прогноз движения денежных средств
Чистый денежный поток от реализации проекта составит $460 000
Расчет показателей эффективности
На начало проекта учтена стоимость вхождения в проект (выкуп земельного участка).
Ставка дисконтирования определена в размере 14%, рассчитана методом кумулятивного построения.
Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка доходности выше среднерыночной по аналогичным проектам на 10-15% согласно проведенным маркетинговым исследованиям.
Окупаемость проекта – 1 год.
Точка безубыточности:
стоимость продажи 1 кв. м – $ 400 (в два раза ниже средней стоимости продажи 1 кв. м объекта),
площадь – 3 000 кв. м (необходимо продать меньше половины площадей объекта).
Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.
Рентабельность инвестиционного капитала – 47%.
Рентабельность собственного капитала – 75%.